I april, fondens fjärde månad, var utvecklingen positiv med en uppgång på 8,8% för andelsklassen A och 8,8% för andelsklassen B. De starkaste bidragsgivarna var Rugvista (vi beskrev caset i föregående månadsbrev) som efter en start på börsen slutligen tog fart och Catella som meddelade att bolaget stänger fonden IPM som gått med förlust. Idun och Kindred tyngde avkastningen.
Vi är nöjda över en stark utveckling sedan start men börsen har också utvecklats positivt och vi vet att avkastningen över tid kommer variera. Vår investeringshorisont är i majoriteten av våra investeringar tre år och vi hoppas att våra medinvesterare i fonden har minst samma tidshorisont på sin investering i Alcur Grow.
Fastighetsbolag erbjuder ofta en stabil avkastning där vinsterna kan återinvesteras. Det passar vår investeringsstrategi och vi äger i Grow aktier i två fastighetsbolag, SBB och Nyfosa.
SBB har vuxit i en rasande takt de senaste åren under ledning av VD, grundare och största ägare Ilija Batljan. SBB har ett fokus på Norden inom segmenten samhällsfastigheter och bostäder. Enligt vår bedömning är detta segment av fastighetsmarknaden som fortsatt är attraktiva och där avkastningskraven fortsatt inte reflekterar den relativt låga risken. Majoriteten av SBB:s portfölj är samhällsfastigheter, vilket stod för 80% av det totala fastighetsvärdet per Q4 2020.
Samhällsfastigheter brukar definieras som fastigheter som till övervägande del brukas av skattefinansierad verksamhet och är anpassad för samhällsservice. SBB har en bred spridning av olika typer av samhällsfastigheter samt hyresrätter som givet den svenska hyresregleringen har väldigt låga risker enligt vår bedömning.
Den låga risken i beståndet visade sig under 2020 då 99,8% av hyresintäkterna inkasserades trots pandemin. Bolaget realiserade också värdeförändringar på 8,542m under 2020, vilket kan ställas i relation till ett totalt fastighetsvärde på SEK 90,200mvid årets slut. Givet denna utveckling, i vad som var ett extremt år med pandemin som påverkade de flesta sektorer, har man verkligen bevisat den stabilitet som väntat.
Geografisk har bolaget fastigheter i samtliga nordiska länder med Sverige som den viktigaste marknaden med ca 70%. Ca 85% av samhällsfastigheter i Sverige ägs av det offentliga och trenden har de senaste åren varit att den delen växer. Givet detta och att bolaget finns i alla nordiska länder tror vi fortsatt man kommer kunna återinvestera kapital till rimlig avkastning. VD har också öppnat upp för expansion utanför Nordens gränser.
Per Q4 var direktavkastningen i SBB bestånd 4,3% och den genomsnittliga räntan 1,3%. SBB har varit kreativt med finansieringen med räntebärande lån, obligationer, hybrider och D-aktier, vilket ger en finansiell hävstång för oss som ägare av stamaktien. Givet stabiliteten i bolagets hyresgäster ser vi det som rimligt med en högre finansiell risk för att optimera avkastningen på det egna kapitalet.
SBB kan låsa in avkastningen genom långa hyresavtal där man i snitt har 9 år genomsnittlig kontraktstid samtidigt som räntebindning på 4,5 år. Så både låg risk i själva hyresrisken samt inlåst under lång tid. Då avtalen är indexerade är detta i praktiken inlåst real avkastning.
Den främsta risken i SBB ser vi är restvärdesproblematik i mindre orter men givet att totalen av SBB fastigheter värderas klart under nybyggnationskostnaden tror detta är hanterbart.
Nyfosa är ett opportunistiskt fastighetsbolag med fokus på högavkastande fastigheter. Det innebär att man köper fastigheter som för stunden inte är det hetaste segmenten och orterna till hög avkastning. Bolaget är transaktionsintensivt med ambitionen av att addera värden över tid via transaktioner. Under månaden meddelade Nyfosa att man har somo ambition att bygga upp ett större fastighetsbestånd i Finland.
Bolaget värderas till låga kassaflödesmultiplar och i takt med att bolaget återinvesteras till rimlig avkastning ser vi goda möjligheter till vinsttillväxt på över 15% över tid. Bolagets finansiella mål är 10% tillväxt i det utdelningsgrundande resultatet, vilket tillsammans med utdelning på drygt 3%, är nära vårt avkastningskrav om 15% vid stabila multiplar. Bolaget har i dagsläget en belåningsgrad på 58% mot målet på maximalt 65%, vilket ger fortsatt förvärvsutrymme.
På temat låg risk i samhällsfastigheter har vi tidigare beskrivit vår största investering i fonden som är Ambea. Ambea är SBB’s åttonde största kunde motsvarande 2,1% av hyresintäkterna. Ambea levererade efter månadens slut en kvartalsrapport som uppfattades som svag av aktiemarknaden. Vår bild är att övergången är överdrivet då man i jämförelse med Q1 2020 påverkades negativt av en dag mindre (skottdagen) samt pandemin, vilket vi noterar att resultatet annars stigit. Bolaget är, justerat för expansionsinvesteringar, värderat till 10% FCF-yield rullande 12 månader, vilket vi ser som mycket attraktivt.
Från denna nivå tror vi bolaget kommer på kort sikt (det kommande året) ha en kraftig återhämtning efter att äldreomsorgen kommer tillbaka i takt med att vaccineringar rullar på och på längre sikt kommer gynnas av demografiska trender inom äldreomsorg samt förbättrade marginaler inom den norska verksamheten. Till det kommer bolaget fortsätta vara aktivt med ytterligare förvärv.
Många av er känner vår investerings strategi, men vi vill kort upprepa hur vi tänker. Vi letar efter bolag enligt följande kriterier;
Bedömningen av vilken kategori ett bolag tillhör är subjektiv och bolag kan självklart tangera flera kategorier. Grovt räknat är i dagsläget 85% av portföljen i de två första kategorierna och 15% i kategorin speciella situationer. I de första kategorierna är investeringstesen främst att vinsterna ska driva vår avkastning. I speciella situationer är tesen ofta att multipelexpansion delvis ska driva vår avkastning.
• Roll-up. Bolag som kan återinvestera sina kassaflöden med god avkastning.
• Organisk tillväxt med operationell hävstång. Bolag med goda utsikter för organisk försäljningstillväxt samt en relativt hög andel fasta kostnader. Det ger skalfördelar i takt med att bolaget växer med stigande marginaler som följd.
• Speciella situationer. Situationer där vi tror att marknadens syn på bolaget i ett kortare perspektiv är för pessimistiskt. Tex med avseende på vinstutsikter, tillgångar med lågt kortsiktigt vinstbidrag, börsnoteringar till attraktiv värdering, synen på finansiell risk etc.
Vi vill rikta ett stort tack till alla er som valt att investera i ALCUR Grow. Vill ni träffa oss eller ha ett digitalt möte? – varmt välkommen att ringa eller mejla.
Nedan finns en graf av de 15 största positionerna i ALCUR Grow per den 6 maj 2021.
Senaste kommentarer